Cuidado con la COMPRA DE TERRENOS en ACCIONES Y DERECHOS

Cuidado con la COMPRA DE TERRENOS en ACCIONES Y DERECHOS

Alex Martinez un amigo URBANIZANTE que nos mandó un inbox realizando una consulta sobre la compra de un terreno mediante acciones y derechos:

"El lote es de 200 m2 pero pertenece a una chacra de 3 has (el lote matriz es de 30 000 m2), y me ha dicho el dueño que me lo va a vender mediante acciones y derechos".

Acá hay que tener cuidado en varios aspectos:

El terreno es de 3 has. y el dueño del terreno (una "chacra") ha hecho una "lotización" informal de su propiedad en la zona que colinda con una avenida principal sacando unos 10 lotes de 200 m2 cada uno (en total 2 mil m2) y el resto del terreno sigue siendo una chacra.

Si es un terreno rural lo que corresponde es realizar una Independización de Predio rural o rústico que según el reglamento nacional de edificaciones puede hacerse siempre y cuando los lotes resultantes no sean menores a 1 ha. o 10 000 m2. Si los terrenos resultantes son menores a esa área, entonces se deberá proceder a realizar una HABILITACIÓN URBANA.

Una habilitación urbana implicaría la lotización de TODO el terreno matriz (en este caso las 3 has.) con sus respectivas vías, y aportes municipales que se otorgan a las entidades públicas a título gratuito.

¿Qué pasa si solo compro acciones y derechos de un terreno de 200 m2?

Lo que sucede es que se ha ajustado de manera errada un proceso llamado "adquisición de acciones y derechos de un bien" a un terreno, asumiendo que se puede sacar un PORCENTAJE equivalente al terreno que se quiere vender.

Ejemplo:

- Terreno Matriz (30 000 m2)

- Terreno a Vender (200 m2)

Esos 200 m2 equivalen al 0.67% de acciones y derechos de los 30 000 m2. por lo tanto se "presume" que eres dueño de esos 200 m2, sin embargo en la realidad esa fórmula no te permite indicar DONDE ESTÁ TU TERRENO dentro de la matriz. En registros públicos puedes inscribir la compra de acciones y derechos, pero no puedes inscribir EL TERRENO independiente de la MATRIZ, sino te ponen como "ACCIONISTA" del terreno matriz.

El problema se agraba cuando se realice la venta de estos 10 lotes ya que tendremos 11 propietarios del terreno matriz, por lo tanto cuando se quiera sanear verdaderamente el terreno, se tendrá que buscar el consentimiento de las 11 personas.

Saludos amigos Urbanizantes, compartan y sigan haciendo sus consultas. Un buen día.