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viernes, 12 de octubre de 2018

Cuidado con la COMPRA DE TERRENOS en ACCIONES Y DERECHOS

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Cuidado con la COMPRA DE TERRENOS en ACCIONES Y DERECHOS

Alex Martinez un amigo URBANIZANTE que nos mandó un inbox realizando una consulta sobre la compra de un terreno mediante acciones y derechos:

"El lote es de 200 m2 pero pertenece a una chacra de 3 has (el lote matriz es de 30 000 m2), y me ha dicho el dueño que me lo va a vender mediante acciones y derechos".

Acá hay que tener cuidado en varios aspectos:

El terreno es de 3 has. y el dueño del terreno (una "chacra") ha hecho una "lotización" informal de su propiedad en la zona que colinda con una avenida principal sacando unos 10 lotes de 200 m2 cada uno (en total 2 mil m2) y el resto del terreno sigue siendo una chacra.

Si es un terreno rural lo que corresponde es realizar una Independización de Predio rural o rústico que según el reglamento nacional de edificaciones puede hacerse siempre y cuando los lotes resultantes no sean menores a 1 ha. o 10 000 m2. Si los terrenos resultantes son menores a esa área, entonces se deberá proceder a realizar una HABILITACIÓN URBANA.

Una habilitación urbana implicaría la lotización de TODO el terreno matriz (en este caso las 3 has.) con sus respectivas vías, y aportes municipales que se otorgan a las entidades públicas a título gratuito.

¿Qué pasa si solo compro acciones y derechos de un terreno de 200 m2?

Lo que sucede es que se ha ajustado de manera errada un proceso llamado "adquisición de acciones y derechos de un bien" a un terreno, asumiendo que se puede sacar un PORCENTAJE equivalente al terreno que se quiere vender.

Ejemplo:
- Terreno Matriz (30 000 m2)
- Terreno a Vender (200 m2)


Esos 200 m2 equivalen al 0.67% de acciones y derechos de los 30 000 m2. por lo tanto se "presume" que eres dueño de esos 200 m2, sin embargo en la realidad esa fórmula no te permite indicar DONDE ESTÁ TU TERRENO dentro de la matriz. En registros públicos puedes inscribir la compra de acciones y derechos, pero no puedes inscribir EL TERRENO independiente de la MATRIZ, sino te ponen como "ACCIONISTA" del terreno matriz.

El problema se agraba cuando se realice la venta de estos 10 lotes ya que tendremos 11 propietarios del terreno matriz, por lo tanto cuando se quiera sanear verdaderamente el terreno, se tendrá que buscar el consentimiento de las 11 personas.

Saludos amigos Urbanizantes, compartan y sigan haciendo sus consultas. Un buen día.


jueves, 4 de octubre de 2018

VIVIENDAS - ¿Cuanto se puede VOLAR hacia la vía pública?

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VIVIENDAS - ¿Cuanto se puede VOLAR hacia la vía pública?


Un amigo Urbanizante nos consultó sobre cuantos centímetros una vivienda puede "volar" hacia la vereda pública.

Realmente y desde la publicación del Reglamento Nacional de Edificaciones el 2006, no se puede realizar "voladizos" hacia la vía pública, salvo que el certificado de parámetros lo contemple pero solo como una cobertura de hasta 50 cm hacia la vía pública con fines de protección y no con fines de uso como losa de algún piso superior.
Sin embargo, por un tema de costumbre, los propietarios han optado en "volar" hacia la vía pública ambientes del segundo nivel que al final terminan generando problema al momento de tratar de inscribir, porque ocurre el fenómeno que el segundo nivel termina con mayor área techada que el área del terreno.

Indico la parte del reglamento que habla sobre los voladizos:

Norma A.010 Condiciones Generales de Diseño: RNE.

Artículo 14.- Los voladizos tendrán las siguientes características:

a) En las edificaciones que no tengan retiro no se permitirá
voladizos sobre la vereda, salvo que por razones vinculadas
al perfil urbano preexistente, el Plan Urbano distrital
establezca la posibilidad de ejecutar balcones, voladizos
de protección para lluvias, cornisas u otros elementos
arquitectónicos cuya proyección caiga sobre la vía pública.

b) Se puede edificar voladizos sobre el retiro frontal
hasta 0.50 m, a partir de 2.30 m de altura. Voladizos mayores,
exigen el aumento del retiro de la edificación en
una longitud equivalente.

c) No se permitirán voladizos sobre retiros laterales y
posteriores mínimos reglamentarios, ni sobre retiros frontales
cuya finalidad sea el ensanche de vía.

jueves, 20 de septiembre de 2018

El PELIGRO de no sanear tu propiedad

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"Juan" lo perdió todo, por no sanear su propiedad a tiempo.
Esta es la historia de "Juan" un nombre ficticio para una persona real que llegué a conocer en mi infancia.

Juan fue un buen vecino que heredó un terreno de su familia de 400 m2 y que a partir de los 25 años; y gracias a su sueldo como funcionario; empezó a construir poco a poco, pero sin tener en cuenta que tenía para ello que solicitar una licencia de "construcción" (que era el nombre que tenía en ese momento). Juan como la mayoría de latinoamericanos de esa época, construía a medida que iba ahorrando cada dos años, incorporando habitaciones, modificando baños e incorporando excentricidades que en 30 años alzó en ese terreno un ostentoso edificio de 4 niveles más azotea con acabados de primera.

Ya a sus 55 años, Juan se dio cuenta que el trabajo como funcionario no le iba a durar mucho y que su jubilación no le permitiría realizar las cosas que deseaba; así que con mucha astucia hizo un plan para modificar toda su primera planta y colocar una gran tienda que provea de productos de primera necesidad a todo el barrio.

Para ello el calculó en función del valor de su edificio (que estaba valuado en 1 millón de dólares) un modesto préstamo mediante crédito hipotecario de 100 mil dólares; los cuales planifico su inversión de manera muy estratégica. Con esto en mente empezó a realizar los pedidos al extranjero y empezó a contratar a los maestros de obra para que empezaran la modificación del primer nivel y pueda ejecutar ese sueño para poder vivir de esta tienda mientras empezaba el trámite del crédito hipotecario.
Foto Referencial - Google

Sin embargo cuando llegó el analista de crédito con la oferta del banco, este le dijo que solo le podían dar 15 mil dólares y que era un porcentaje del valor del TERRENO, ya que la EDIFICACIÓN  no había sido inscrita; no tenía ni licencia de edificación ni declaratoria de fábrica.

Juan no lo podía creer, ya había empezado a realizar los gastos por adelantado y el banco solo le iba a dar 15 mil que solo era el 15% de lo que necesitaba realmente para activar tan ambicioso sueño.

Considerando la presión de los compromisos ya efectuados y los gastos que debía hacer, decide aceptar la oferta del banco y como era de esperarse, con ese capital no pudo lograr las metas que se había trazado; llegando atrasarse en los pagos al banco hasta por más de un año, ejecutando este último la hipoteca, quitándole a Juan su terreno y con el, este tan lujoso edificio que había construido.

El banco invirtió unos 10 mil dólares más para sanear la propiedad y lo "remató" por 800 mil dólares a "Javier" el nuevo propietario del inmueble.

Esto lamentablemente fue real y quizá no solo le pasó a Juan sino también a muchas otras personas que por no tener saneada su propiedad perdieron mucho más que una oportunidad.

Saludos amigos Urbanizantes, compartan y vean la importancia del saneamiento físico legal de nuestras propiedades.

martes, 11 de septiembre de 2018

Si NO saco una declaratoria de edificación de mi casa, es como si NO EXISTIERA

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Si NO saco una declaratoria de edificación de mi casa, es como si NO EXISTIERA
Una cosa es inscribir el terreno, y otra muy distinta es inscribir la edificación; existe mucha confusión al respecto, y en este post espero resolver las principales dudas que han llegado a nuestro correo.
Mucho se habla de la Declaratoria de Edificación o Declaratoria de Fábrica.
¿Porqué al momento de inscribir mi terreno se dice que no estoy inscribiendo mi casa?
Una cosa es la inscripción del terreno, cuyo proceso es el de dar fe de la existencia de una determinada área, con sus linderos y colindantes que le otorga la propiedad de un espacio en dos dimensiones y otra es la inscripción del edificio que se hace previa solicitud de una licencia de edificación. Esta declaratoria de edificación se hace con la descripción de la construcción terminada otorgándole un valor económico.
¿Qué es la Declaratoria de Edificación? Es el documento que otorga la municipalidad y que le da existencia legal a cualquier edificación. Haciendo una analogía, es como su "DNI"; otorga la "existencia legal" al edificacio. ¿Por qué es importante la declaratoria de edificación?
Por ejemplo: Si en caso tienes un terreno inscrito, has construido, pero no tienes declaratoria de edifiación, es como si el edificio no existiera y el valor de la propiedad estaría en función solo al valor del terreno y no se consideraría el valor de la construcción.
Si tienes el terreno inscrito en registros públicos y has construído, una vez culminada la construcción se debe solicitar la DECLARATORIA DE EDIFICACIÓN. De no hacerlo, no habrá documento que respalde la existencia de dicha edificación, por lo tanto, no tendrá respaldo legal al momento de hacer cualquier acto de compra, venta, hipoteca, etc. ¿Hay multa si no saco una declaratoria de edificación?
No existen multas para quienes no soliciten una declaratoria de edificación, sin embargo es importante declarar la edificación para que pueda tener un respaldo legal al momento de hacer cualquier trámite con el edificio.




domingo, 9 de septiembre de 2018

Cuidado con las estafas al comprar terrenos RURALES en vez de URBANOS

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Es muy común que lleguen clientes que les han vendido terrenos que aparentemente son URBANOS, pero que al final terminan siendo RURALES y por lo tanto no permite al propietario sacar una LICENCIA DE EDIFICACIÓN generando como consecuencia el no poder CONSTRUIR en su propio terrreno.

Si deseas comprar un terreno para CONSTRUIR ya sea tu vivienda o poner un negocio, este debe tener la condición de terreno URBANO en los REGISTROS PÚBLICOS.

Un terreno es considerado como URBANO, SOLO si ha pasado por un proceso de HABILITACIÓN URBANA.

¿QUÉ ES UN PROCESO DE HABILITACIÓN URBANA?

Es un proceso por el cual, el terreno matriz del cual fueron desmembrados los lotes ha pasado por dos fases: FASE ADMINISTRATIVA y FASE DE EJECUCIÓN DE OBRAS.

FASE ADMINISTRATIVA:
Se refiere al proceso por el cual se ha generado un EXPEDIENTE TÉCNICO donde está la información catastral de los lotes resultantes de la habilitación urbana (planos, memorias, y demás requisitos exigidos por el D.S. 011-2017 VIVIENDA).


FASE DE EJECUCIÓN DE OBRAS:
Es el proceso en el que se ejecutan las obras de agua, desagüe, energía eléctrica e implementación de vías de acceso peatonal y/o vehicular, y la respectiva recepción de obras por parte de la Municipalidad competente.

Si no ha pasado por estas dos FASES e inscrito en la SUNARP los lotes independizados NO SE PUEDE solicitar una LICENCIA DE EDIFICACIÓN, por lo tanto tampoco se podría CONSTRUIR, y menos aún se podría sacar una DECLARATORIA DE EDIFICACIÓN ni una LICENCIA DE FUNCIONAMIENTO (en caso se quiera para algún tipo de negocio).

Por tal motivo es importante que se analice bien un terreno antes de comprarlo.

Saludos amigos Urbanizantes, compartan la información para que estemos protegidos de futuros problemas al momento de adquirir un terreno.

Cualquier consulta al correo: estiloeneldesierto@hotmail.com

Algunos otros videos que te pueden interesar: ¿Qué son y para qué sirven las Habilitaciones Urbanas?


jueves, 6 de septiembre de 2018

Casa que no tenga Licencia de Edificación podrá ser demolida

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¿Porqué son importantes las Licencias de Edificación?, ¿Es cierto que la Municipalidad puede DEMOLER una vivienda cuya licencia no ha sido regularizada? Vamos a responder algunas consultas respecto a las Licencias de Edificación: ¿Porqué son importantes las Licencias de Edificación? Primeramente las licencias de edificación son importantes porque permiten que la municipalidad pueda controlar el crecimiento físico de la ciudad; cuando se saca una licencia de edifcación, esta pasa por una comisión técnica que evalúa las características mínimas para la ejecución adecuada de la edificación. De este modo la municipalidad realiza un control de calidad que beneficia al propietario quien se asegura de esta manera que la inversión que hace sea la correcta.
¿Es cierto que la Municipalidad puede DEMOLER una vivienda cuya licencia no ha sido regularizada? Así es. Según el artículo 30 de la ley 30494 que modifica la 29090; indica que todas las edificaciones que no hayan sido regularizadas y que comprendan entre el 20 de julio del 1999 y el 26 de setiembre del 2017 podrán ser demolidas por la municipalidad. Artículo 30°.- De la regularización de habilitaciones urbanas y de edificaciones ejecutadas con anterioridad a la vigencia de la presente Ley
Las habilitaciones urbanas y las edificaciones que hayan sido ejecutadas sin licencia o que no tengan conformidad de obra después del 20 de julio de 1999 hasta la publicación de la Ley Nº 29090, Ley de regulación de las habilitaciones urbanas y de edificaciones, pueden ser regularizadas hasta el 26 de setiembre de 2017, de acuerdo a lo estipulado en la primera disposición complementaria transitoria del Decreto Legislativo N° 1225 y conforme al procedimiento establecido en el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación. Todas aquellas edificaciones que no cumplen con las normas urbanísticas y de protección del patrimonio histórico, o que no se hayan regularizado al vencimiento del plazo establecido en el primer párrafo, serán materia de demolición, de conformidad con lo previsto en el artículo 93 de la Ley Nº 27972, Ley Orgánica de Municipalidades. Las municipalidades podrán establecer programas de regularización de habilitaciones urbanas y/o edificaciones mediante incentivos a los contribuyentes, determinando las condiciones, requisitos, respetando la normativa nacional existente, a fin de regularizar las edificaciones existentes y la respectiva actualización de su registro Predial.



lunes, 3 de septiembre de 2018

Tipos de VIVIENDA en el Perú

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Hay mucha confusión al momento de sanear una propiedad porque no se tiene claro el tipo de VIVIENDA que se está planteando en el proceso de regularización o de implementación de un proyecto nuevo. Por este motivo voy a nombrar las 4 tipologías que según la norma peruana existen sobre VIVIENDAS.

El Reglamento Nacional de Edificaciones indica en la norma A.020 VIVIENDA, en el capítulo I artículos 1, 2 y 3 lo siguiente:

NORMA A.020
VIVIENDA
CAPITULO I
GENERALIDADES

Artículo 1.- Constituyen edificaciones para fines de vivienda aquellas que tienen como uso principal o exclusivo la residencia de las familias, satisfaciendo sus necesidades habitacionales y
funcionales de manera adecuada.

Artículo 2.- Toda vivienda deberá contar cuando menos, con espacios para las funciones de aseo personal, descanso, alimentación y recreación.

Artículo 3.- Las viviendas pueden edificarse de los siguientes tipos:

- Unifamiliar, cuando se trate de una vivienda sobre un lote.

- Edificio multifamiliar, cuando se trate de dos o mas viviendas en una sola edificación y donde el terreno es de propiedad común.

- Conjunto Residencial, cuando se trate de dos o mas viviendas en varias edificaciones independientes y donde el terreno es de propiedad común.

- Quinta, cuando se trate de dos o más viviendas sobre lotes propios que comparten un acceso común.


Los Sistemas de Drenaje Pluvial son OBLIGATORIOS

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Si bien el sistema de drenaje pluvial siempre fue obligatorio según el Reglamento Nacional de Edificaciones, ha salido un Decreto Legislativo que seguramente en su reglamento pondrá algún tipo de sanción si es que no se cumple con este requisito tan importante para evitar inundaciones en momentos de precipitación pluvial.

DECRETO LEGISLATIVO N° 1356
(Promulgado el 20 de julio del 2018)

"Toda habilitación urbana o EDIFICACIÓN, conforme a lo establecido en la norma contenida en el Reglamento Nacional de Edificaciones, aprobado con el Decreto Supremo N° 015-2004-VIVIENDA, debe contar en forma obligatoria con infraestructura de DRENAJE PLUVIAL acorde con los planes de desarrollo con enfoque de gestión de riesgo de desastres que existan en la jurisdicción y con capacidad suficiente para asegurar el escurrimiento de las aguas pluviales y permita su ADECUADA EVACUACIÓN a fin de prevenir inundaciones.

Los gobiernos locales, en el marco de sus competencias, son responsables del cumplimiento de la obligatoriedad del drenaje pluvial establecido en el presente artículo".

En el Reglamento Nacional de Edificaciones; entre otros artículos; indica:

NORMA A.010
CONDICIONES GENERALES DE DISEÑO
CAPITULO II
RELACIÓN DE LA EDIFICACIÓN CON LA VÍA PÚBLICA

Artículo 15.- El agua de lluvias proveniente de cubiertas, azoteas, terrazas y patios descubiertos, deberá contar con un sistema de recolección canalizado en todo su recorrido hasta el sistema de drenaje público o hasta el nivel del terreno.
El agua de lluvias no podrá verterse directamente sobre los terrenos o edificaciones de propiedad de terceros, ni sobre espacios o vías de uso público.

https://busquedas.elperuano.pe/normaslegales/decreto-legislativo-que-aprueba-la-ley-general-de-drenaje-pl-decreto-legislativo-n-1356-1672822-2/

PODRÁN REGULARIZAR SUS EDIFICACIONES VÍA NOTARIAL SI HAN SIDO CONSTRUIDAS ANTES DEL 31 DE DICIEMBRE DEL 2016

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PODRÁN REGULARIZAR SUS EDIFICACIONES VÍA NOTARIAL SI HAN SIDO CONSTRUIDAS ANTES DEL 31 DE DICIEMBRE DEL 2016

Ley 30830 que modifica la ley 27157 en su articulo N°03 que permite regularizar vía notarial las edificaciones construídas hasta el 31 de diciembre del 2016. Ha sido publicado el 27 de julio del 2018 y entrará en vigencia 30 dias después en el que será adecuado el Texto Unico Ordenado de la ley 27157. @ Tacna Region

Sobre algunas consultas que me hicieron respecto a la ley 30830 que modifica la ley 27157.

1. La ley 27157 es una ley creada el 20 de julio del 1999 cuyo Reglamento ha sido modificado en varias oportunidades y que tiene como objetivo regularizar mediante un proceso simplificado cuyos principales actores con los Verificadores registrados debidamente en la SUNARP y los notarios (mediante la legalización de las firmas).
2. Aquellas edificaciones regularizadas por la ley 27157 y que hayan ampliado, modificado, etc, las edificaciones concluyendo antes del 31 de diciembre del 2016 pueden acogerse a la ley 30830.
3. IMPROCEDENCIA: No se podrán regularizar las edificaciones en zonas arqueológicas, de protección ecológica, de riesgo para la salud, riberas y ríos, lagos o mares, o aquellas que pongan en riesgo la seguridad de los ocupantes.
4. La adecuación del Texto Único Ordenado será 30 días posteriores a la promulgación de la ley, así que hay que esperar a que sea publicado.

Publicación Original:
https://www.facebook.com/carlos.challcoaguilar/posts/1760474284044568







domingo, 11 de marzo de 2018

THERESA LA FEMINISTA Parte 02

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EL CURRILUCUM DE THERESA

Sentados ya en esta mesita pequeña de madera laqueada color caoba y en unos pequeños taburetes incómodos, empezó un interesante monólogo sobre quién era esta mujer que tomada la iniciativa y controlaba totalmente la situación de este furtivo encuentro.

A sus 29 años, Theresa tenía una carrera culminada en Psicología dos maestrías; una en psicología comunitaria y otra en Cognición, Aprendizaje y Desarrollo en la Pontificia Universidad Católica del Perú, y un doctorado en Ciencia del Comportamiento  Orientado al Análisis de la Conducta en la Universidad de Guadalajara en México en el Centro de Estudios e Investigaciones en Comportamiento. Varios diplomados y cursos de todo tipo sobre el mismo tema: “El entender el comportamiento de las personas”; sin embargo, a pesar de tan increíble currículum no había trabajado en ningún lugar y por lo que parecía, tampoco lo iba a hacer ya que no lo necesitaba; por lo menos no por ahora.

Experimentaba constantemente con las personas en función a las teorías que ella estudiaba; atacaba la zona de confort de cualquiera y muy atenta apreciaba las reacciones y las asimilaba de manera muy intuitiva. Ella decía que jamás se equivocaba en los juicios que devenían de estos diagnósticos tan personalizados.

Es así como empezó esa amistad, se generaron un sin número de momentos tan divertidos, como extraños. Alberto trataba de entender aquellas expresiones que llegaban entre bromas y situaciones propias del rol que cumplía esta muchachita que pertenecía a la asociación sin fines de lucro Flora Tristán, y que se mostraba muy atrevida ante un extraño que había conocido en la cola de una sanguchería capitalina.

Norteña de nacimiento de la capital de Lambayeque; vivió el mayor tiempo con su padre quien radicaba en Lima que era el dueño de empresas dedicadas al rubro inmobiliario; esporádicamente viajaba a Tacna donde vivía su mamá que toda su vida la dedicó a la crianza de sus hijos y ahora se encuentra en una especie de retiro voluntario; ahora aprovecha sus vacaciones para poder regresar a aquella ciudad que le permitió estudiar en lugares tan interesantes como Toulouse Lautrec (que fue el último instituto en el que estudio) y que por cierto dejó porque le aburrieron algunas de las materias.

Era extraño que Theresa, con todas las condiciones propias de una terapeuta que necesita escuchar a su "caso de turno" para poder deducir su comportamiento, no haya parado de hablar de ella y de su vida. Aunque valgan verdades a Alberto solo le dio pinceladas sobre ella; lo demás Él lo pudo sacar esa noche del internet al momento de entrar al  “Facebook” y “linkedin” de ella revisando el registro de todo su curriculum vitae y de sus viajes al extranjero.

El solo escuchaba, asentaba con la cabeza y sonreía cada vez que el ego de Theresa empezaba a hincharse de manera desmedida. En buena cuenta, Alberto no se sentía como un estudio más, sino como un nuevo amigo que conoció Theresa... (continuará)…

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