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jueves, 7 de marzo de 2019

Caso Final V Curso Saneamiento Físico Legal

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Existe un terreno "X" inscrito en registros públicos, con un edificio multifamiliar "Y" que no posee licencia de edificación construido el año 1980 de 3 pisos; el año 2014 se construyó el 4 y 5 nivel.

En el año 1980 no existía en la zona parámetros que limiten la altura de edificación en esa zona; sin embargo a partir del año 2012 se incorporó en el plan de desarrollo del sector, dentro de los parámetros urbanísticos y edificatorios, una altura máxima de 3 pisos más azotea; sin embargo la mayoría de los edificios poseen más de 4 pisos en varios lotes de las manzanas colindantes.

Por favor indicar en los comentarios de la siguiente publicación, cual sería el procedimiento de inscripción de este predio siendo la fecha de realización del caso el día de hoy 07 de marzo del 2019 utilizando la ley 27157 y su modificatoria la 30830.

En caso haya inscripción con cargas, indicar de qué manera se pueden levantar las cargas técnicas.
Resultado de imagen para edificios multifamiliares
Foto referencial sacada de internet

jueves, 28 de febrero de 2019

Facilitan regularización de Viviendas sin Licencia

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El 12 de febrero del 2019 sale publicado en el Peruano el reglamento de la ley 30830 que permite regularización viviendas sin licencia de edificación en un solo trámite simplificado ante la SUNARP.
Este 27 de febrero el Diario GESTIÓN realizó una publicación al respecto, que generó una serie de posturas tanto a favor como en contra.

Por una parte quienes están en contra de dicha ley, indican que es una norma que fomenta la informalidad ya que "premia" a aquellas personas que construyeron sin cumplir con los protocolos que la ley indica.

Sin embargo; quienes están a favor indican; que esta ley si bien simplifica los procesos de regularización, también realiza una verificación del cumplimiento de las normas técnicas vigentes, generando en caso de no cumplir con ellas, una inscripción con "cargas técnicas" que luego deberán ser levantadas por el propietario si desea realizar cualquier otro trámite.

Esta norma; tal como lo dijimos en la primera semana del V Curso de Saneamiento Físico Legal de Predios Urbanos; ya está generando toda una polémica al respecto.

Por favor deja tu comentario al respecto e indícanos qué opinión te merece esta norma.

jueves, 31 de enero de 2019

Las zonas que serán afectadas de continuar las lluvias

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No es necesario ser un Gurú, leer la coca o tirar las cartas para poder determinar qué es lo que pasará con Tacna si continúan las lluvias.

INDECI (El Instituto Nacional de Defensa Civil) elaboró en el año 2004 un Mapa de Peligros de la Ciudad de Tacna.

Hace años que hay muchas instituciones técnicas que vienen indicando los problemas que se van a generar tanto por sismos, por cambios climáticos, por intervención antrópica, etc. 

Gracias a una promesa que hice en un comentario en una página local de la ciudad de Tacna, me comprometí a encontrar la siguiente información que es parte de este extenso informe que hizo INDECI luego del terremoto del 2001 en Arequipa y que afectó también a la ciudad de Tacna.


La información que es muy técnica; la voy a tratar de resumir de manera que pueda ser entendida por cualquier persona que no necesariamente sepa de estos temas. Sin embargo eso tomará su tiempo. Por lo pronto, dejo un pequeño video sobre lo que pasará si siguen las lluvias, según INDECI determinado por las proyecciones técnicas analizadas en el documento que está adjunto al siguiente enlace:




En el video hago una explicación breve de las zonas afectadas por estos cambios climáticos bruscos que se están produciendo.


domingo, 27 de enero de 2019

Aumenta demanda de Profesionales en Saneamiento Físico Legal

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En el Perú está aumentando la demanda de Profesionales en el rubro del Saneamiento Físico Legal. Hay casi un 75% de viviendas que están mal inscritas o simplemente no están inscritas de manera adecuada.
Según el Censo 2017, en Tacna existen 150 915 viviendas; eso quiere decir que hay alrededor de 100 mil viviendas que necesitan ser saneadas de manera adecuada solo en la ciudad de Tacna.

El Estado Peruano está generando las condiciones para que las propiedades puedan estar adecuadamente inscritas en los registros públicos, con la finalidad de que cada ciudadano que tenga un bien inmueble pueda utilizarlo como capital para cualquier emprendimiento personal o asociativo.

Por otro lado la ley 29090 y su reglamento vigente indica que toda vivienda que no tenga una licencia de edificación regularizada deberá ser demolida (acto que le corresponde a la municipalidad respectiva).

D.S. 011-207
Artículo 80.- Demolición
"Aquellas edificaciones que no se hayan regularizado al vencimiento del plazo establecido en el artículo 30 de la Ley, son materia de demolición por la Municipalidad correspondiente, de conformidad con lo previsto en el artículo 93 de la Ley Nº 27972, Ley Orgánica de Municipalidades".

Por este motivo es importante que los profesionales estemos preparados para enfrentar esta demanda de trabajo en el campo del saneamiento físico legal, reduciendo el tiempo de inscripción y dándole a cada ciudadano seguridad en cuanto a sus propiedades.

Hernando de Soto (en su libro: "El Otro Sendero), indica que uno de los principales problemas en el Perú es la falta de legalidad de las propiedades de los ciudadanos (Falta de Saneamiento Físico Legal).

En el V Curso de Saneamiento de Predios daremos estadísticas importantes para enfrentar esta demanda de profesionales en el campo del saneamiento de predio y daremos las pautas que ayudarán a que este proceso sea más rápido.

Si deseas más información sobre el Curso de Saneamiento Físico legal en cuanto a Regularización simplificada de Edificaciones regístrate en el siguiente enlace:

martes, 22 de enero de 2019

V Curso de Especializacion en Saneamiento

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V CURSO DE ESPECIALIZACIÓN EN SANEAMIENTO:

LEY 30830: LEY QUE MODIFICA LA LEY 27157, LEY DE REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES, DEL PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA DE FÁBRICA Y DEL RÉGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMÚN.

Desde la promulgación de la ley 30830 en Julio del 2018; todas las edificaciones construidas hasta el 31 de diciembre del 2016 podrán ser regularizadas mediante este único procedimiento.


Se podrán regularizar todas las propiedades construidas hasta el 31 de diciembre del 2016 mediante este proceso; se regularizarán licencias de edificación, declaratorias de edificación e independizaciones de propiedad horizontal en edificios multifamiliares.

El JUEVES 31 de ENERO del 2019 a las 20 HORAS se enviará el brochure del V Curso de Especialización en Saneamiento de Predios sobre la regularización de edificaciones usando la ley 30830 para edificaciones construidas antes del 31 de diciembre del 2016. Se enviará toda la información al respecto a la dirección que indique en el siguiente formulario:



viernes, 12 de octubre de 2018

Cuidado con la COMPRA DE TERRENOS en ACCIONES Y DERECHOS

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Cuidado con la COMPRA DE TERRENOS en ACCIONES Y DERECHOS

Alex Martinez un amigo URBANIZANTE que nos mandó un inbox realizando una consulta sobre la compra de un terreno mediante acciones y derechos:

"El lote es de 200 m2 pero pertenece a una chacra de 3 has (el lote matriz es de 30 000 m2), y me ha dicho el dueño que me lo va a vender mediante acciones y derechos".

Acá hay que tener cuidado en varios aspectos:

El terreno es de 3 has. y el dueño del terreno (una "chacra") ha hecho una "lotización" informal de su propiedad en la zona que colinda con una avenida principal sacando unos 10 lotes de 200 m2 cada uno (en total 2 mil m2) y el resto del terreno sigue siendo una chacra.

Si es un terreno rural lo que corresponde es realizar una Independización de Predio rural o rústico que según el reglamento nacional de edificaciones puede hacerse siempre y cuando los lotes resultantes no sean menores a 1 ha. o 10 000 m2. Si los terrenos resultantes son menores a esa área, entonces se deberá proceder a realizar una HABILITACIÓN URBANA.

Una habilitación urbana implicaría la lotización de TODO el terreno matriz (en este caso las 3 has.) con sus respectivas vías, y aportes municipales que se otorgan a las entidades públicas a título gratuito.

¿Qué pasa si solo compro acciones y derechos de un terreno de 200 m2?

Lo que sucede es que se ha ajustado de manera errada un proceso llamado "adquisición de acciones y derechos de un bien" a un terreno, asumiendo que se puede sacar un PORCENTAJE equivalente al terreno que se quiere vender.

Ejemplo:
- Terreno Matriz (30 000 m2)
- Terreno a Vender (200 m2)


Esos 200 m2 equivalen al 0.67% de acciones y derechos de los 30 000 m2. por lo tanto se "presume" que eres dueño de esos 200 m2, sin embargo en la realidad esa fórmula no te permite indicar DONDE ESTÁ TU TERRENO dentro de la matriz. En registros públicos puedes inscribir la compra de acciones y derechos, pero no puedes inscribir EL TERRENO independiente de la MATRIZ, sino te ponen como "ACCIONISTA" del terreno matriz.

El problema se agraba cuando se realice la venta de estos 10 lotes ya que tendremos 11 propietarios del terreno matriz, por lo tanto cuando se quiera sanear verdaderamente el terreno, se tendrá que buscar el consentimiento de las 11 personas.

Saludos amigos Urbanizantes, compartan y sigan haciendo sus consultas. Un buen día.


jueves, 4 de octubre de 2018

VIVIENDAS - ¿Cuanto se puede VOLAR hacia la vía pública?

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VIVIENDAS - ¿Cuanto se puede VOLAR hacia la vía pública?


Un amigo Urbanizante nos consultó sobre cuantos centímetros una vivienda puede "volar" hacia la vereda pública.

Realmente y desde la publicación del Reglamento Nacional de Edificaciones el 2006, no se puede realizar "voladizos" hacia la vía pública, salvo que el certificado de parámetros lo contemple pero solo como una cobertura de hasta 50 cm hacia la vía pública con fines de protección y no con fines de uso como losa de algún piso superior.
Sin embargo, por un tema de costumbre, los propietarios han optado en "volar" hacia la vía pública ambientes del segundo nivel que al final terminan generando problema al momento de tratar de inscribir, porque ocurre el fenómeno que el segundo nivel termina con mayor área techada que el área del terreno.

Indico la parte del reglamento que habla sobre los voladizos:

Norma A.010 Condiciones Generales de Diseño: RNE.

Artículo 14.- Los voladizos tendrán las siguientes características:

a) En las edificaciones que no tengan retiro no se permitirá
voladizos sobre la vereda, salvo que por razones vinculadas
al perfil urbano preexistente, el Plan Urbano distrital
establezca la posibilidad de ejecutar balcones, voladizos
de protección para lluvias, cornisas u otros elementos
arquitectónicos cuya proyección caiga sobre la vía pública.

b) Se puede edificar voladizos sobre el retiro frontal
hasta 0.50 m, a partir de 2.30 m de altura. Voladizos mayores,
exigen el aumento del retiro de la edificación en
una longitud equivalente.

c) No se permitirán voladizos sobre retiros laterales y
posteriores mínimos reglamentarios, ni sobre retiros frontales
cuya finalidad sea el ensanche de vía.

jueves, 20 de septiembre de 2018

El PELIGRO de no sanear tu propiedad

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"Juan" lo perdió todo, por no sanear su propiedad a tiempo.
Esta es la historia de "Juan" un nombre ficticio para una persona real que llegué a conocer en mi infancia.

Juan fue un buen vecino que heredó un terreno de su familia de 400 m2 y que a partir de los 25 años; y gracias a su sueldo como funcionario; empezó a construir poco a poco, pero sin tener en cuenta que tenía para ello que solicitar una licencia de "construcción" (que era el nombre que tenía en ese momento). Juan como la mayoría de latinoamericanos de esa época, construía a medida que iba ahorrando cada dos años, incorporando habitaciones, modificando baños e incorporando excentricidades que en 30 años alzó en ese terreno un ostentoso edificio de 4 niveles más azotea con acabados de primera.

Ya a sus 55 años, Juan se dio cuenta que el trabajo como funcionario no le iba a durar mucho y que su jubilación no le permitiría realizar las cosas que deseaba; así que con mucha astucia hizo un plan para modificar toda su primera planta y colocar una gran tienda que provea de productos de primera necesidad a todo el barrio.

Para ello el calculó en función del valor de su edificio (que estaba valuado en 1 millón de dólares) un modesto préstamo mediante crédito hipotecario de 100 mil dólares; los cuales planifico su inversión de manera muy estratégica. Con esto en mente empezó a realizar los pedidos al extranjero y empezó a contratar a los maestros de obra para que empezaran la modificación del primer nivel y pueda ejecutar ese sueño para poder vivir de esta tienda mientras empezaba el trámite del crédito hipotecario.
Foto Referencial - Google

Sin embargo cuando llegó el analista de crédito con la oferta del banco, este le dijo que solo le podían dar 15 mil dólares y que era un porcentaje del valor del TERRENO, ya que la EDIFICACIÓN  no había sido inscrita; no tenía ni licencia de edificación ni declaratoria de fábrica.

Juan no lo podía creer, ya había empezado a realizar los gastos por adelantado y el banco solo le iba a dar 15 mil que solo era el 15% de lo que necesitaba realmente para activar tan ambicioso sueño.

Considerando la presión de los compromisos ya efectuados y los gastos que debía hacer, decide aceptar la oferta del banco y como era de esperarse, con ese capital no pudo lograr las metas que se había trazado; llegando atrasarse en los pagos al banco hasta por más de un año, ejecutando este último la hipoteca, quitándole a Juan su terreno y con el, este tan lujoso edificio que había construido.

El banco invirtió unos 10 mil dólares más para sanear la propiedad y lo "remató" por 800 mil dólares a "Javier" el nuevo propietario del inmueble.

Esto lamentablemente fue real y quizá no solo le pasó a Juan sino también a muchas otras personas que por no tener saneada su propiedad perdieron mucho más que una oportunidad.

Saludos amigos Urbanizantes, compartan y vean la importancia del saneamiento físico legal de nuestras propiedades.

martes, 11 de septiembre de 2018

Si NO saco una declaratoria de edificación de mi casa, es como si NO EXISTIERA

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Si NO saco una declaratoria de edificación de mi casa, es como si NO EXISTIERA
Una cosa es inscribir el terreno, y otra muy distinta es inscribir la edificación; existe mucha confusión al respecto, y en este post espero resolver las principales dudas que han llegado a nuestro correo.
Mucho se habla de la Declaratoria de Edificación o Declaratoria de Fábrica.
¿Porqué al momento de inscribir mi terreno se dice que no estoy inscribiendo mi casa?
Una cosa es la inscripción del terreno, cuyo proceso es el de dar fe de la existencia de una determinada área, con sus linderos y colindantes que le otorga la propiedad de un espacio en dos dimensiones y otra es la inscripción del edificio que se hace previa solicitud de una licencia de edificación. Esta declaratoria de edificación se hace con la descripción de la construcción terminada otorgándole un valor económico.
¿Qué es la Declaratoria de Edificación? Es el documento que otorga la municipalidad y que le da existencia legal a cualquier edificación. Haciendo una analogía, es como su "DNI"; otorga la "existencia legal" al edificacio. ¿Por qué es importante la declaratoria de edificación?
Por ejemplo: Si en caso tienes un terreno inscrito, has construido, pero no tienes declaratoria de edifiación, es como si el edificio no existiera y el valor de la propiedad estaría en función solo al valor del terreno y no se consideraría el valor de la construcción.
Si tienes el terreno inscrito en registros públicos y has construído, una vez culminada la construcción se debe solicitar la DECLARATORIA DE EDIFICACIÓN. De no hacerlo, no habrá documento que respalde la existencia de dicha edificación, por lo tanto, no tendrá respaldo legal al momento de hacer cualquier acto de compra, venta, hipoteca, etc. ¿Hay multa si no saco una declaratoria de edificación?
No existen multas para quienes no soliciten una declaratoria de edificación, sin embargo es importante declarar la edificación para que pueda tener un respaldo legal al momento de hacer cualquier trámite con el edificio.




domingo, 9 de septiembre de 2018

Cuidado con las estafas al comprar terrenos RURALES en vez de URBANOS

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Es muy común que lleguen clientes que les han vendido terrenos que aparentemente son URBANOS, pero que al final terminan siendo RURALES y por lo tanto no permite al propietario sacar una LICENCIA DE EDIFICACIÓN generando como consecuencia el no poder CONSTRUIR en su propio terrreno.

Si deseas comprar un terreno para CONSTRUIR ya sea tu vivienda o poner un negocio, este debe tener la condición de terreno URBANO en los REGISTROS PÚBLICOS.

Un terreno es considerado como URBANO, SOLO si ha pasado por un proceso de HABILITACIÓN URBANA.

¿QUÉ ES UN PROCESO DE HABILITACIÓN URBANA?

Es un proceso por el cual, el terreno matriz del cual fueron desmembrados los lotes ha pasado por dos fases: FASE ADMINISTRATIVA y FASE DE EJECUCIÓN DE OBRAS.

FASE ADMINISTRATIVA:
Se refiere al proceso por el cual se ha generado un EXPEDIENTE TÉCNICO donde está la información catastral de los lotes resultantes de la habilitación urbana (planos, memorias, y demás requisitos exigidos por el D.S. 011-2017 VIVIENDA).


FASE DE EJECUCIÓN DE OBRAS:
Es el proceso en el que se ejecutan las obras de agua, desagüe, energía eléctrica e implementación de vías de acceso peatonal y/o vehicular, y la respectiva recepción de obras por parte de la Municipalidad competente.

Si no ha pasado por estas dos FASES e inscrito en la SUNARP los lotes independizados NO SE PUEDE solicitar una LICENCIA DE EDIFICACIÓN, por lo tanto tampoco se podría CONSTRUIR, y menos aún se podría sacar una DECLARATORIA DE EDIFICACIÓN ni una LICENCIA DE FUNCIONAMIENTO (en caso se quiera para algún tipo de negocio).

Por tal motivo es importante que se analice bien un terreno antes de comprarlo.

Saludos amigos Urbanizantes, compartan la información para que estemos protegidos de futuros problemas al momento de adquirir un terreno.

Cualquier consulta al correo: estiloeneldesierto@hotmail.com

Algunos otros videos que te pueden interesar: ¿Qué son y para qué sirven las Habilitaciones Urbanas?


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